Ile trwa sprzedaż mieszkania w Poznaniu? Dane dzielnica po dzielnicy

Sprzedaż mieszkania w Poznaniu na rynku wtórnym trwa dziś zwykle od 3 do 5 miesięcy liczonych od dnia publikacji ogłoszenia do podpisania aktu notarialnego. Mediana dla dobrze wycenionego lokalu z kompletem dokumentów to około 95 dni: mniej więcej 50 dni ekspozycji, czyli szukania kupca, plus mniej więcej 45 dni formalności, kiedy kupujący ma już rezerwację, ale czeka na kredyt i papiery. Mieszkanie wycenione o 10 procent powyżej rynku potrafi wydłużyć samą ekspozycję do 120 dni i więcej.

Ten tekst rozbija te dwie fazy na konkretne liczby: ile dni zajmuje znalezienie kupca w poszczególnych dzielnicach Poznania i jaki procent ofert musi po drodze zejść z ceny, a potem ile dni kosztuje każdy etap formalności i każdy brakujący dokument. Jeśli szukasz przyczyn, dla których licznik stoi w miejscu, mamy osobny materiał o tym, dlaczego mieszkanie się nie sprzedaje.

Dwie fazy, które trzeba liczyć osobno

Większość sprzedających pyta “ile trwa sprzedaż mieszkania” i ma w głowie jedną liczbę. W praktyce są to dwa zupełnie różne zegary, sterowane przez różne rzeczy.

Faza pierwsza: ekspozycja. Od publikacji ogłoszenia do momentu, w którym kupujący mówi “biorę” i wpłaca zadatek. Tu decyduje cena, jakość prezentacji i popyt w danej dzielnicy. To jedyna faza, na którą sprzedający ma realny wpływ z dnia na dzień.

Faza druga: procedura. Od umowy przedwstępnej do aktu przenoszącego własność. Tu decydują bank kupującego, urzędy, spółdzielnia i kalendarz notariusza. Sprzedający nie przyspieszy decyzji kredytowej, ale może skrócić tę fazę o kilka tygodni, jeśli dokumenty ma zebrane wcześniej, a nie dopiero po podpisaniu przedwstępnej.

Ta druga faza jest dla wielu zaskoczeniem, bo w głowie funkcjonuje jako “formalność”. Przy kupującym kredytowym to najczęściej 6 do 10 tygodni realnego czekania. Dopiero suma obu faz odpowiada na pytanie, kiedy pieniądze będą na koncie.

Czas ekspozycji dzielnica po dzielnicy

Poniższa tabela pokazuje, ile dni średnio wisi w Poznaniu ogłoszenie, zanim znajdzie kupca, w rozbiciu na metraże i dzielnice. Ostatnia kolumna to udział ofert, które w trakcie ekspozycji musiały obniżyć cenę wywoławczą, czyli najtwardszy sygnał, że pierwsza wycena była za wysoka.

Dlaczego Naramowice sprzedają się szybciej niż Stare Miasto

Kolejność w tabeli zaskakuje ludzi przyzwyczajonych do myślenia, że prestiżowa lokalizacja znaczy szybka sprzedaż. Działa tu kilka mechanizmów.

Powtarzalność mieszkania. Na Naramowicach, Winogradach czy Ratajach kupujący ma do wyboru kilkanaście podobnych lokali o zbliżonym rozkładzie. Wycena jest oczywista, bo w tym samym miesiącu sprzedało się pięć niemal identycznych mieszkań. Kupujący decyduje szybciej, bo nie boi się, że przepłaca. Na Starym Mieście każdy lokal w kamienicy jest inny: inna wysokość, inne ogrzewanie, inny stan części wspólnych, czasem inny status prawny. Wycena jest sporna, a sporna wycena wydłuża negocjacje.

Grupa kupujących. Mieszkania na dużych osiedlach kupują rodziny na kredyt, czyli najliczniejsza grupa na rynku. Kamienice na Starym Mieście i części Jeżyc kupują inwestorzy pod najem krótkoterminowy albo osoby z gotówką, szukające konkretnego charakteru. To rynek węższy, więc trzeba na kupującego dłużej poczekać.

Kredytowalność. Banki ostrożniej podchodzą do lokali w starych kamienicach bez uregulowanego stanu technicznego, do mieszkań z kuchnią bez okna i do lokali o powierzchni poniżej 25 m2. Część chętnych odpada dopiero na etapie decyzji kredytowej, a oferta wraca do obiegu i licznik dni startuje od nowa.

Domy. Kolumna z domami wszędzie jest najdłuższa, bo tu każda nieruchomość jest jednostkowa, a kupujących naturalnie mniej. Liczby powyżej 90 dni są normą, nie patologią. Szczegółowe różnice cenowe między dzielnicami pokazujemy w raporcie cen mieszkań w Poznaniu według dzielnic.

Co się dzieje po znalezieniu kupca

Moment, w którym kupujący deklaruje zakup, nie jest końcem sprzedaży. Poniżej realny harmonogram drugiej fazy, w dniach liczonych od podpisania umowy przedwstępnej.

Kredyt kupującego to najdłuższy pojedynczy odcinek

Ustawa o kredycie hipotecznym daje bankowi 21 dni na wydanie decyzji od otrzymania kompletnego wniosku. Kluczowe jest słowo “kompletnego”: zegar startuje dopiero, gdy bank ma komplet dokumentów, w tym operat szacunkowy nieruchomości. Wycena bankowa zajmuje zwykle 7 do 14 dni i jest zamawiana po złożeniu wniosku. Dlatego realny czas od złożenia wniosku do decyzji to najczęściej 30 do 45 dni, a nie 21.

Z perspektywy sprzedającego wniosek jest prosty: umowa przedwstępna powinna mieć termin aktu ustawiony na 60 do 75 dni, a nie na 30. Zbyt krótki termin wymusza potem aneks, a aneks to kolejna wizyta u notariusza i kolejne opóźnienie. Jeśli sam masz kredyt do spłaty, opisaliśmy całą ścieżkę w tekście o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym.

Ile dni kosztuje każdy brakujący dokument

Większość poślizgów nie wynika z tego, że urząd pracuje wolno. Wynika z tego, że sprzedający zaczyna zbierać papiery dopiero, gdy notariusz przyśle listę. Każdy z tych dokumentów można mieć w szufladzie już w dniu publikacji ogłoszenia.

• Brak odpisu z księgi wieczystej: 1 dzień, jeśli pobierzesz elektronicznie, do 7 dni przy wniosku papierowym w Sądzie Rejonowym Poznań-Stare Miasto.
• Brak wypisu z rejestru gruntów: od 5 do 14 dni w PODGiK przy ulicy Gronowej.
• Brak zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości: do 7 dni, Wydział Finansowy Urzędu Miasta Poznania.
• Brak zaświadczenia ze spółdzielni: od 7 do 21 dni, bo tu nie obowiązuje termin ustawowy, a spółdzielnie w sezonie urlopowym wydłużają się najbardziej.
• Brak świadectwa energetycznego: od 7 do 21 dni w zależności od dostępności audytora. Świadectwo trzeba przekazać kupującemu przy akcie, więc jego brak realnie blokuje termin.
• Brak zgody współwłaściciela lub byłego małżonka: od kilku dni do kilku miesięcy. To jedyna pozycja na liście, która potrafi rozłożyć transakcję całkowicie.
• Nieaktualny stan w księdze po spłaconej hipotece: od 14 do 60 dni na wykreślenie wpisu. Lepiej załatwić to przed wystawieniem oferty.

Pełne zestawienie znajdziesz w naszej liście dokumentów potrzebnych do sprzedaży nieruchomości. Zebranie ich przed publikacją ogłoszenia skraca drugą fazę zwykle o 2 do 4 tygodni.

Cena decyduje o czasie bardziej niż cokolwiek innego

Kolumna “korekta ceny w trakcie” w pierwszej tabeli to najważniejsza liczba w całym tekście. Od 24 do 41 procent poznańskich ofert obniża cenę w trakcie ekspozycji. Oznacza to, że co trzecia oferta startowała za wysoko, a sprzedający dowiedział się o tym po kilku tygodniach ciszy.

Mechanizm jest brutalny i przewidywalny. Największy ruch na ogłoszeniu przypada na pierwsze 10 do 14 dni, kiedy oferta trafia na górę list i do powiadomień osób z zapisanymi filtrami. Jeśli cena odstaje o 8 do 12 procent od porównywalnych mieszkań, ci ludzie po prostu nie klikną. Potem oferta schodzi niżej, a obniżka po sześciu tygodniach trafia już tylko do nowych użytkowników, nie do tych, którzy odrzucili ją na starcie.

Stąd praktyczna reguła: obniżka po 6 tygodniach musi być głębsza niż ta, która wystarczyłaby na starcie. Mieszkanie wystawione 7 procent powyżej rynku zwykle potrzebuje potem korekty o 10 do 12 procent, żeby ruszyć. Za to oferta wyceniona na poziomie rynku od pierwszego dnia ma najkrótszą ekspozycję i najmniejszą przestrzeń do targowania, bo przychodzi po nią kilku kupujących naraz. O tym, ile realnie da się utargować, pisaliśmy w tekście jak negocjować cenę mieszkania.

Czy zimą sprzedaje się wolniej

W Poznaniu sezonowość jest widoczna, ale mniejsza niż w potocznym przekonaniu. Najwięcej transakcji na rynku wtórnym zamyka się od marca do czerwca i od września do połowy listopada. Grudzień i pierwsza połowa stycznia to najsłabszy okres, głównie z powodu urlopów w bankach, u notariuszy i w spółdzielniach, a nie z powodu braku kupujących.

Praktycznie oznacza to, że oferta wystawiona w drugiej połowie grudnia traci około 2 tygodni na samej przerwie świątecznej, ale nie traci ich bezpowrotnie: stycznia szuka się aktywnie, bo część osób planuje przeprowadzkę przed nowym rokiem szkolnym. Wyjątkiem są mieszkania studenckie w okolicach kampusów na Winogradach, Piątkowie i Wildzie. Tu popyt jest wyraźnie skoncentrowany na czerwcu, lipcu i sierpniu, a oferta wystawiona w listopadzie może czekać dłużej niż mediana z tabeli.

Kupujący gotówkowy skraca transakcję o połowę

Różnica między kupującym z kredytem a kupującym z gotówką to w Poznaniu najczęściej 5 do 7 tygodni. Przy gotówce druga faza ogranicza się do zebrania zaświadczeń i znalezienia terminu u notariusza, czyli zwykle 14 do 25 dni od przedwstępnej. Przy kredycie to 45 do 70 dni, bo dochodzi wniosek, operat bankowy, decyzja i uruchomienie środków.

To nie znaczy, że oferta gotówkowa jest zawsze lepsza. Kupujący z gotówką zwykle oczekują za to rabatu, najczęściej w granicach 3 do 5 procent ceny, właśnie za czas i pewność. Jeżeli sprzedajesz, bo kupujesz kolejne mieszkanie i masz własny termin do dotrzymania, te kilka procent bywa tańsze niż miesiąc zwłoki i ryzyko odmowy kredytowej. Jeżeli terminu nie masz, opłaca się poczekać na kupującego kredytowego i zachować pełną cenę.

Warto też wiedzieć, że odmowa kredytu nie zdarza się rzadko. Przy ofertach z kamienic na Starym Mieście, Wildzie i Łazarzu część transakcji rozpada się na etapie operatu bankowego, gdy rzeczoznawca wycenia lokal niżej niż cena z przedwstępnej i bank przyznaje mniejszą kwotę. Wtedy licznik rusza od zera, a mieszkanie wraca do ogłoszeń po 6 do 8 tygodniach nieobecności.

Pierwsze 14 dni, czyli kiedy naprawdę wiadomo

Nie trzeba czekać trzech miesięcy, żeby ocenić, czy sprzedaż idzie w dobrym kierunku. Wystarczą dwa tygodnie i trzy liczby.

Wyświetlenia ogłoszenia. Jeśli po 14 dniach mieszkanie dwupokojowe w Poznaniu ma mniej niż kilkaset odsłon, problem leży w zdjęciu głównym, tytule albo cenie widocznej na liście wyników. To warstwa, którą zmienia się w godzinę.

Kontakty. Odsłony są, telefonów nie ma? Odstrasza opis, brak rzutu albo cena, która wygląda źle po podliczeniu ceny za metr. Statystycznie oferta na poziomie rynku zbiera w Poznaniu pierwsze zapytania w ciągu 2 do 5 dni.

Prezentacje. Telefony są, ale po obejrzeniu nikt nie wraca? Wtedy problem jest w samym mieszkaniu lub w sposobie jego pokazania: bałagan, zapach, niedomknięty temat części wspólnych, brak odpowiedzi na pytanie o czynsz i ogrzewanie. Trzy prezentacje bez odzewu to wystarczająca próbka, żeby coś zmienić.

Ta trójka pozwala zdiagnozować sprzedaż po dwóch tygodniach zamiast po kwartale. W praktyce większość ofert, które w Poznaniu wiszą pół roku, miała czytelny sygnał już po czternastu dniach i nikt na niego nie zareagował.

Jak skrócić czas sprzedaży w praktyce

1. Ustal cenę na podstawie transakcji, nie ofert. Ceny ofertowe w serwisach są zawyżone o kilka procent wobec tego, co faktycznie płacą kupujący. Punkt odniesienia to ceny z aktów, a nie z ogłoszeń sąsiadów.
2. Zbierz dokumenty przed publikacją. Odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenia z urzędu i spółdzielni, świadectwo energetyczne. To skraca drugą fazę o 2 do 4 tygodni.
3. Zrób zdjęcia w dzień i po uprzątnięciu. Pierwsze 14 dni ekspozycji generuje większość kontaktów. Ogłoszenie ze słabymi zdjęciami po prostu marnuje ten okres.
4. Nie ustawiaj terminu aktu na 30 dni. Przy kupującym kredytowym realistyczny termin to 60 do 75 dni. Krótszy prowadzi do aneksów.
5. Reaguj po 3 tygodniach, nie po 3 miesiącach. Brak telefonów przy 2-pokojowym mieszkaniu przez 21 dni w Poznaniu oznacza, że coś jest nie tak z ceną albo z prezentacją. To moment na korektę, nie sierpień.
6. Sprawdź dostępność mieszkania do oglądania. Oferta, którą można obejrzeć tylko w soboty przed południem, wydłuża ekspozycję o kilkanaście dni bez żadnej innej przyczyny.

Jeśli chcesz zacząć od wiarygodnej liczby, a nie od intuicji, sprawdź wartość swojego mieszkania w naszym narzędziu do wyceny nieruchomości online, a gdy zależy Ci na tym, żeby ktoś poprowadził obie fazy i pilnował terminów zamiast Ciebie, zobacz jak wygląda sprzedaż mieszkania z immoHouse w Poznaniu.