Sprzedaż mieszkania z wyposażeniem – co należy wiedzieć?

W większości nieruchomości, zarówno w domach, jak i w mieszkaniach pochodzących z rynku wtórnego, znajduje się wiele różnego rodzaju elementów wyposażenia. Wśród nich można wymienić meble, urządzenia, rośliny czy nawet dekoracje. Wszystkie z nich mogą być uznane za części składowe danego lokalu w określonych przypadkach. W takiej sytuacji będzie to oznaczać, że elementy wyposażenia nie mogą stać się przedmiotem osobnego obrotu.

Z tego względu w przypadku sprzedaży mieszkania lub domu wraz z wyposażeniem musimy ustalić, które z rzeczy ruchomych dotychczasowego właściciela nieruchomości będą należały do części składowych lokalu. Częścią składową rzeczy jest wszystko to, co nie może być od niej odłączone bez istotnej zmiany całości lub jej uszkodzenia. Warto wiedzieć, że przepisy nie precyzują dokładnie, co może stać się częścią składową, a jedynie opisują zasadę postępowania z nimi.

Warto wiedzieć, co może być traktowanie jako części składowe przy sprzedaży nieruchomości. Z definicji wynika, że między konkretną rzeczą i jej częścią składową musi zachodzić więź fizyczno-przestrzenna. Razem pełnią wspólny cel gospodarczy, dlatego są traktowane jako jedno dobro samoistne.

Co może być uznane za części składowe? Wśród kilku przykładów można wymienić:

• zasadzone drzewa i kwiaty na terenie działki nieruchomości,
• przytwierdzone do ściany na stałe szafy wnękowe,
• okna i drzwi,
• grzejniki,
• kafelki, deski podłogowe, parkiety,
• meble kuchenne na wymiar,
• ogrodzenie,
• trwale związana armatura w łazience i kuchni,
• prawa związane z własnością nieruchomości.

Pozostałe rzeczy mogą być określane mianem przynależności nieruchomości, dzięki czemu mogą być od niej odłączone. Najczęściej mowa o meblach czy urządzeniach, które mogą być przedmiotem samozielnego obrotu. Zatem można je sprzedawać i obciążać prawami niezależnie od samej nieruchomości.

Aby uniknąć wszelkich nieścisłości, należy podczas przygotowania umowy sprzedaży mieszkania uwzględnić, co ma zostać w sprzedawanym mieszkaniu lub domu, a co zostanie zabrane przez sprzedającego. Najlepiej opisuje to protokół, który dołącza się do umowy sprzedaży nieruchomości i aktu notarialnego. Niektóre rzeczy, które są odrębnym przedmiotem własności, mogą być wycenione osobno, a kupujący może, lecz nie musi, zdecydować się na ich kupno.

Należy wiedzieć, że wszystkie informacje zawarte w akcie notarialnym trafiają bezpośrednio do urzędu skarbowego, dlatego warto wspomniane wyżej kwestie dokładnie uregulować. Na tej podstawie powstanie również obowiązek podatkowy.

Jeśli chodzi o kwestie podatkowe, to warto wiedzieć, że zarówno nieruchomość, jak i jej wyposażenie są objęte podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), którego wysokość wynosi 2% wartości sprzedawanych rzeczy. Jego rozliczenie leży w obowiązku kupującego.

Natomiast sprzedający jest zobowiązany do opłacenia podatku dochodowego, który wynosi 19%. Wyjątek stanowi sprzedaż mieszkania po upływie pięciu lat od nabycia lokalu mieszkalnego. W takiej sytuacji transakcja nie jest opodatkowana, podobnie jak w przypadku, gdy w ciągu trzech lat dochód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe.

Konieczność opłacenia podatku nie będzie również dotyczyć zbycia wspomnianych części składowych. Jednak zupełnie inaczej jest w przypadku przedmiotów określanych mianem przynależności, które w przeciwieństwie do części składowej mogą zostać bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączone od nieruchomości. Zatem w przypadku sprzedaży wszelkiego rodzaju sprzętów AGD i RTV czy mebli wolnostojących należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, wskazując ich wartość na właściwym wniosku. Aby tego uniknąć, najlepiej jest zapisać, do kogo należą meble czy sprzęty znajdujące się w sprzedawanym mieszkaniu lub domu. Najkorzystniejszym rozwiązaniem, jeśli chcemy się ich pozbyć bez konieczności płacenia podatku, będzie przyjęcie, że rzeczy ruchome zostały sprzedane wraz z nieruchomością i zostały wliczone do ostatecznej ceny lokalu.

Kwestię wyposażenia należy zatem ustalić z kupującym, aby uniknąć nieporozumień. Jeśli sprzedający zobowiązuje się do pozostawienia w lokalu konkretnych elementów wyposażenia, to zdecydowanie informacja o tym powinna zostać zawarta w akcie notarialnym. W ten sposób zabezpieczymy interes obu stron umowy sprzedaży nieruchomości.

• Czy należy zapisać wyposażenie mieszkania w akcie notarialnym przy jego sprzedaży?

Akt notarialny powinien zawierać wszystkie informacje związane z przedmiotem sprzedaży, czyli daną nieruchomością. Należy również pamiętać o jej części składowych oraz wszystkich przedmiotach, które przechodzą na własność nabywcy w chwili sprzedaży. W ten sposób unikniemy nieporozumień i zabezpieczymy interes obu stron.

• Sprzedaż mieszkania z wyposażeniem a podatek – czy obowiązuje?

Kupno mieszkania wiąże się z koniecznością zapłaty podatku PCC w wysokości 2% od wartości nieruchomości, który jest obowiązkowy dla kupującego. Sprzedający mieszkanie musi zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19%, chyba że nabył nieruchomość ponad 5 lat temu lub wszystkie środki ze sprzedaży przeznaczony na zakup nowego lokalu w przeciągu 3 lat.

• Czym są części składowe?

Częścią składową jest wszystko to, co nie może być odłączone od nieruchomości bez jej uszkodzenia lub istotnej zmiany całości. Natomiast wszelkie przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.